Адрес «Малина Групп» Москва, м. Октябрьская
Ленинский пр-кт, д. 2а
+7 (495) 532 54 57
Пн - Пт с 11:00 до 17:00

Споры по договорам аренды

Рубрики
Юридическим лицам


Споры по договорам аренды.

Данные споры являются одними из частых среди предпринимателей и физических лиц, связанные в основном с объектами движимого и недвижимого имущества, а также правами на интеллектуальную собственность.

Неправильное составление договора или упущение в нем важных и законодательно существенных условий может привести к судебной тяжбе, которые на практике, зачастую, разрешаются только в судебном порядке. Для того, чтобы этого избежать, рекомендуем составлять договор при поддержке опытного юриста или адвоката, так как:

  • Споры вытекают их самих договор весьма распространены в гражданском обороте. По ним сложилась судебная практика и особое правоприменение действующих законов и нормативных актов.
  • Споры затрагивают не только гражданское право, но ряд иных законов и подзаконных актов, поэтому для их разрешения требуется серьезная правовая подготовка, а также знания гражданского и арбитражного процесса.

Стоимость услуг

1) Анализ перспектив судебного разбирательства Бесплатно
2) Составление искового заявления в арбитражный суд от 9 000
3) Подготовка досудебной претензии  от 3 000
4) Представительство в арбитражном процессе от 7 000

Основные причины возникновения судебных споров в Москве

Причинами разногласий в сфере арендных правоотношений часто становятся:

  1. Недостаточная конкретизация арендуемого помещения. В п. 3 ст. 607 ГК РФ прямо говорится, что отсутствие четкого описания объекта аренды ведет к признанию договора незаключенным. В предмете договора должно быть указано:

— назначение помещения,
— адрес, где оно располагается,
— подробное описание местоположения помещения в здании,
— арендуемая площадь.

  1. Упущение в договоре существенных для одной из сторон моментов. Например, отсутствует условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по нему (п.3 ст.425 ГК РФ) в то время, как за просрочку арендной платы предусмотрена неустойка. В случае просрочки арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки за время, прошедшее после окончания срока действия договора (постановление Президиума ВАС РФ от 12.11.2013 № 8171/13).
  2. Противоречивые условия договора. В одном из дел договор предусматривал право арендатора инициировать расторжение договора. Следующий пункт устанавливал санкции за предоставленное договором право. Суды указали на нарушение баланса интересов сторон (определение ВС РФ от 29.01.2016 г. № 301-ЭС15-19722).
  3. Нарушение условий договора одной из сторон. Такие действия часто ведут к спорам о расторжении договора и взыскании санкций. Например, когда арендатор неоднократно нарушает сроки оплаты (ст.619 ГК РФ) или арендодатель не предоставляет помещение либо препятствует его использованию (ст. 620 ГК РФ).
  4. Невнимательный осмотр помещений арендатором. Арендатору показалось, что имущество передано в состоянии, не соответствующем назначению, поскольку часть помещения была занята теплотрассой и лифтами. Он утверждал, что эти площади нельзя учитывать при расчете платы в силу п. 3 ст. 654 ГК РФ. Однако арендатор сам недосмотрел этот недостаток, подписав акт приема-передачи без оговорок или возражений, касающихся ненужных ему площадей. Поэтому арбитры его не поддержали (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2013 г. № А11-8164/2011).
  5. Изменение арендной платы арендодателем. Арендодатель не вправе изменять арендную плату чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»»). Такое условие, включенное в договор аренды, является ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10).

Основные виды судебных разбирательств

— о взыскании задолженности по договорам аренды,
— признание недействительности договора аренды,
— о понуждении к заключению договора аренды,
— расторжении договора аренды ранее установленного срока,
— о переводе прав и обязанностей по договору аренды,
— о взыскание убытков, неустоек и штрафов.

Методы предотвращения

Подобных ситуаций можно было бы избежать, если бы арендаторы проявляли максимум внимательности при осмотре помещений и имели бы достаточный опыт работы с договорами, чтобы обезопасить себя уже в момент подписания соглашения.

Составляют договор аренды в большинстве случаев юристы арендодателей, естественно, с выгодой для арендодателя и в ущерб арендатору. Поэтому арендатору помощь юриста необходима еще на этапе согласования условий договора. Опытный юрист даст дельные консультации, примет участие в обсуждении условий аренды, проведет экспертизу проектов договоров и правоустанавливающих документов, составит протокол разногласий.

Порядок их разрешения

Сразу стоит сказать, что передача конфликта на рассмотрение суда эффективный, но не самый лучший вариант. Сначала нужно попытаться урегулировать отношения мирным способом: путем проведения переговоров и направления контрагенту претензии. Тем более, что претензионный порядок обязательно должен предшествовать направлению в суд искового заявления. В противном случае оно будет возвращено истцу (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). Так, суд вернул иск о признании договора аренды недействительным (Определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого от 9.12.2016 по делу № А81-6449/2016). Даже если спор не будет полностью улажен, возможно, удастся снять хотя бы часть вопросов, что упростит судебный процесс.

Дальше останется составить исковое заявление, собрать доказательства, подкрепляющие изложенную в нем позицию и отстаивать ее в ходе судебного разбирательства. С большой долей вероятности интересы оппонента в суде будет представлять юрист. При этом следует учитывать не только профессионализм представителя, но и его уверенное и свободное поведение в зале судебного заседания, в чем, конечно, будет испытывать недостаток сторона, не имеющая своего представителя. Таким образом, может сложится неравное положение между процессуальными противниками. Тем более, что стороны несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст.9 АПК РФ), среди которых непредставление документов, подписание мирового соглашение и т.д.

Судебная практика по договорам аренды

1. По вопросу о возможности применения ст. 301 ГК РФ «Истребование имущества из чужого незаконного владения» после прекращения договора аренды в судебной практике существует две позиции.

После прекращения договора аренды арендодатель вправе истребовать имущество на основании ст. 301 ГК РФ. Определение ВАС РФ от 04.06.2010 № ВАС-7207/10 по делу №А75-5627/2009.

2. Признание товара обремененным правами третьих лиц.

Пунктом 1 ст. 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц независимо от существенности такого обременения. Однако иногда возникают ситуации, когда товар фактически передается обремененным, но суды не признают его таковым. Договор аренды сроком менее года не является обременением товара правами третьих лиц. Если имуществом, которое является объектом договора купли-продажи, в момент заключения данного договора незаконно пользуется третье лицо, оно не является обремененным правами третьих лиц. Постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2006 по делу №Ф09-2976/06-С3.

3. Если договор аренды с победителем торгов не заключен в связи с реализацией арендатором преимущественного права, правила пункта 5 статьи 448 ГК РФ о последствиях уклонения от заключения договора не применяются. Уплаченный победителем торгов задаток подлежит возврату (пункт 1 статьи 1102 ГК РФ).

В этом случае, а также в случае удовлетворения судом требований арендатора о переводе прав и обязанностей по заключенному на торгах договору победитель торгов вправе требовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах, если информация о наличии лица, обладающего преимущественным правом на заключение договора аренды, не была включена в извещение об их проведении. При этом судам следует учитывать, что отсутствие в извещении о проведении торгов такой информации не является основанием для признания торгов недействительными.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ).

4. Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Поделиться с друзьями